קניתם דירה מקבלן? כל מה שצריך לדעת על מיסוי מקרקעין ואיחור במסירה | עו"ד אהוד גולן

הקבלן מאחר במסירה 14 חודשים, דורש ממך תשלום יתרה לפני שהדירה בכלל קיימת בבניין, וחברת החשמל אומרת שאין חיבור? או אולי אתה מתלבט אם להעביר דירה ללא תמורה לידועה בציבור — ולא בטוח אם תשלם מס רכישה? בפרק "חשבון פשוט" עו"ד אהוד גולן, מומחה לדיני מקרקעין, מפצח שאלות מהקהל בעולם הנדל"ן — מאיחור קבלן ועד הוצאות בית משותף וזיפות הגג. אם יש לכם תיק נדל"ן פתוח, קראו לפני שמשלמים שקל נוסף.

הקדמת תאריך עסקה לצורך תעודת זכאות — האם זה רעיון טוב?

השאלה הראשונה בפרק נראית טכנית, אבל ההשלכות שלה ענקיות. צופה רוצה לעדכן ברשות המיסים את תאריך מכירת הנכס שלו — להקדים אותו לזיכרון דברים שנכתב קודם, כדי להוציא תעודת זכאות. עו"ד גולן מזהיר.

"היום שמודיעים כיום העסקה הוא יום קריטי, יום מאוד מאוד חשוב לעניין חישובי המס. היום שבו נחתם הסכם המכר הוא היום שבו למעשה הצדדים חייבים במס או פטורים במס. ולפי היום הזה חל גם מס השבח או מס הרכישה. אם אנחנו משנים את היום הזה, זה אומר שלמעשה אנחנו עלולים ליצור לעצמנו מכשולים גם עתידיים וגם לגבי העסקה הזאת בנוגע למיסוי. ולא בטוח שזה נכון לעשות".

למה זה כל כך חשוב? חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 19, קובע ש"יום המכירה" הוא היום שבו נכרת ההסכם בכתב. מהיום הזה נספרים מועדי חיוב המס, התקופה לדיווח (30 יום לפי סעיף 73), ומועדי הזכאות לפטורים שונים — למשל "פטור דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2) לחוק. שינוי תאריך עלול:

• לפסול פטור דירה יחידה אם בתאריך החדש כבר היו לך נכסים נוספים.
• לחייב במס שבח גבוה יותר אם השווי בתאריך החדש גבוה יותר.
• לגרור קנסות וריבית בגין דיווח באיחור.

תעודת זכאות שווה לפעמים מאות אלפי שקלים — אבל לא ב"מחיר" של חשיפה למס שבח גבוה יותר. תמיד לבדוק את שני הצדדים של המשוואה.

איחור 14 חודשים במסירת דירה מקבלן — הפרה יסודית?

זה הקטע שכל מי שקנה דירה מקבלן צריך לקרוא. צופה מתארת מצב חמור: הקבלן מאחר 14 חודשים, דורש את יתרת התשלום לפני פרוטוקול מסירה ראשונית, חברת החשמל אומרת שאין חיבור, והדירה הספציפית עדיין לא קיימת פיזית בבניין.

גולן ברור: "המשמעותי פה זה האיחור של 14 חודשים, שזה למעשה מהווה הפרה יסודית של ההסכם. בהפרה יסודית של הסכם מכר מול קבלן זה מזכה באפשרות לבטל את ההסכם. אם רוצים לבטל את ההסכם, לקבל את הכסף ששילמנו ולעשות איתו דברים אחרים — זה באמת אפשרי".

הבסיס המשפטי כפול:

• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 — סעיף 5א לחוק קובע פיצוי מינימלי של פי 1.5 משכר הדירה החודשי הראוי בגין כל חודש איחור (החל מהחודש השני), ופי 1.25 מהחודש ה-13 ואילך. החוק מחייב את הקבלן לפצות אוטומטית, בלי תלות בנזק שהוכח.
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 — סעיף 6 מגדיר "הפרה יסודית" כהפרה שניתן להניח שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה לו ידע מראש שתופר. סעיף 7 מאפשר ביטול של החוזה במקרה של הפרה יסודית. סעיפים 10-11 קובעים זכות לפיצויים בנוסף או במקום הביטול.

בפועל, גולן ממליץ לבדוק לפני ביטול: "אפשר לנסות למצוא פתרונות אל מול הקבלן, כמו ערבויות שניתנו, למשל לקבל פיצויים על האיחור והזדמנויות אחרות. צריך לבדוק מה באמת רוצים ואז לפי זה לפעול". ערבות חוק מכר (לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974) מחייבת את הקבלן להבטיח את כספי הרוכשים — כלי לחץ חזק.

חנויות בבניין משותף — חייבות בהוצאות זיפות הגג?

זו שאלה שכל ועד בית בישראל פוגש בשלב מסוים. האם החנויות שבקומת הקרקע משתתפות בעלות זיפות הגג, גם אם הן בכלל לא משתמשות בו?

גולן עונה: "על פי החוק כן, אבל זה לא קשיח. בבית משותף הדיירים הם אלה שקובעים מה היא חוות התשלומים על כל אחד מהנכסים. כל הנכסים בעלי הנכסים יכולים להיכנס לאסיפה — היא נקראת אסיפת דיירים — ולהחליט מי חייב במה ובאיזה סכום".

הבסיס: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, פרק ו' (סעיפים 52-77). סעיף 58 קובע שכל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף ולקיומם של השירותים. החלק היחסי של בעל דירה נקבע לפי "החלק היחסי ברכוש המשותף" — בדרך כלל לפי שטח הדירה.

אבל הדגש החשוב: סעיף 62 לחוק מאפשר לבעלי הדירות לקבוע תקנון מיוחד שמחלק את ההוצאות אחרת. תקנון מיוחד דורש חתימת רוב מסוים של בעלי הדירות (בהתאם לסוג השינוי), והוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. כך אפשר, למשל:

• לפטור את החנויות מתשלום עבור מעלית (אם אין להן גישה למעלית).
• לחלק עלויות זיפות הגג רק בין דיירי הקומות העליונות.
• לחייב את הפנטהאוז הגדול ב"חלק יחסי" גבוה יותר משאר הדירות.

גולן מתאר את הנקודה: "אם יש פנטהאוז ובו שתי קומות ובית מאוד גדול, ויש דירות אחרות יותר קטנות — האם הם מחויבים לפי השטח (שזה מה שקבוע בחוק) או פר דירה (שזה מה שעושים בדרך כלל)? יש היגיון שאם כולם משלמים את אותו סכום ועד ויש כאלו שחלקם גדול יותר, אולי הם יישאו בחלק עליון". ההחלטה בידי אסיפת הדיירים, אבל היא חייבת להיות פורמלית ורשומה.

העברת דירה ללא תמורה לידועה בציבור — מהן השלכות המס?

סוגיה מורכבת שמגיעה הרבה לייעוץ. בני זוג ידועים בציבור — מוכרים על ידי ביטוח לאומי כבני זוג נשואים לכל דבר — רוצים להעביר זכויות בדירה האחד לשני ללא תמורה. האם זה פטור ממס?

גולן מפצח את התשובה בקפדנות. "העברה ללא תמורה מזכה בפטור ממס שבח ובהקלה ממס רכישה. ההקלה: אם יש לכם כבר דירה — כלומר הדירה שאתם מקבלים היא דירה נוספת — אז יש חישוב של שליש ממס דירה נוספת. אם זו הדירה היחידה שלכם — אתם תשלמו שליש ממדרגות דירה יחידה, תלוי מה שהווי".

הבסיס: סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח להעברה ללא תמורה בין קרובי משפחה. תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 קובעת שמס הרכישה בהעברה ללא תמורה בין קרובים הוא שליש מהמס הרגיל. "קרוב" מוגדר ב-סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וכולל בני זוג, כולל ידועים בציבור.

אבל יש "אבל" משמעותי שגולן מציין. "בין בני זוג השאלה אם יש הפרדה רכושית. כי אם אין הפרדה רכושית — אין לזה טעם. אם יש הפרדה רכושית — וזה לא רק הסכם ממון, זה גם הפרדה רכושית מלאה בטאבו, מלאה ומוחלטת בחשבונות הבנק ובכל הרכוש — אז זה נחשב כתא משפחתי נפרד. בני זוג נחשבים כתא משפחתי אחד במיסוי".

המשמעות הפרקטית: ידועים בציבור שגרים יחד וניהלו רכוש משותף שנים, נחשבים בעיני רשות המיסים כ"תא משפחתי אחד". העברת דירה ביניהם לא תוסיף להם דירות במניין — כי כבר היו "ביחד". לעומת זאת, אם הם פעלו עם הפרדה רכושית מלאה (כל אחד עם נכסיו, חשבונותיו, ודיווח נפרד) — ההעברה משנה את המעמד ויש לה משמעות מיסויית.

שאלות ותשובות נפוצות

תוך כמה זמן צריך לדווח על עסקת מקרקעין לרשות המיסים?

תוך 30 יום ממועד עריכת ההסכם, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין. דיווח באיחור גורר ריבית והצמדה ובמקרים מסוימים קנסות לפי סעיף 94 לחוק. את הדיווח עושה בדרך כלל עורך הדין של העסקה דרך מערכת השומה העצמית (שע"מ).

מה ההבדל בין "פיצוי על איחור" לבין "ביטול חוזה" עם קבלן?

פיצוי על איחור הוא תשלום אוטומטי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) — אתה מקבל פיצוי בלי לבטל את החוזה והדירה מועברת אליך באיחור. ביטול חוזה לפי חוק החוזים (תרופות) מחזיר אותך למצב שלפני החוזה — מקבל את הכסף שהשקעת, מאבד את הזכות לדירה. ניתן גם לתבוע פיצויי השבה ופיצויי הסתמכות בנוסף.

כמה זמן לוקח לרשום שינוי בתקנון בית משותף?

תקנון מיוחד נרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לאחר חתימת בעלי הדירות הנדרשת ברוב המתאים. התהליך לוקח בדרך כלל 4-12 שבועות, תלוי במורכבות וביעילות לשכת הרישום הרלוונטית. רישום הוא קריטי — תקנון לא רשום לא חל על רוכשי דירות עתידיים.

מה זה ערבות בנקאית לפי חוק המכר?

ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח שהקבלן מחויב להעמיד לרוכש כביטחון לכספים ששילם. חובה זו עוגנה ב-חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, סעיף 2. אם הקבלן פושט רגל או לא משלים את הבנייה — הרוכש יכול לממש את הערבות ולקבל את כספו בחזרה. הקבלן חייב להעמיד אחת משלוש בטוחות מוכרות בחוק.

ידועים בציבור — איך מוכיחים את המעמד מול רשות המיסים?

אישור ביטוח לאומי, חשבונות בנק משותפים, מגורים משותפים מוכחים (חוזה שכירות, חשבונות), הצהרת בני הזוג. הביטוח הלאומי מנהל רישום של ידועים בציבור לפי חוק הביטוח הלאומי, התשנ"ה-1995, וזהו אישור מקובל ברשות המיסים. ככל שהמסמכים תיעודים נרחבים יותר — קל יותר להוכיח את המעמד.