עו"ד לילך כהן שמיר – תשובות לשאלות הצופים על ביצוע שינווים בנכס, שינוי ייעוד קרקע ואחריות קבלנים

קנית דירה במחיר למשתכן, ואחרי חמש שנים גילית סדק עמוק בקיר. או שאחד הדיירים בבניין החליט להפוך את דירתו לבית מאזן — ואתה לא מסכים. או שאתה רוצה לסגור את הגינה הצמודה ולהפוך אותה לחניה. בריאיון ב"חשבון פשוט", עו"ד לילך כהן שמיר, מומחית לדיני מקרקעין ובתים משותפים, מסבירה מה באמת אומר התקנון של הבית המשותף, מתי קבלן עדיין אחראי לליקויים אחרי 5 שנים, ולמה כל שינוי פיזי בנכס חייב להיות רשום בטאבו — אחרת תיתקע כשתרצה למכור.

מי באמת חייב לשלם על תחזוקת המעלית בבניין עם שתי כניסות?

זו השאלה הקלאסית בבתים מורכבים. בכניסה שלך אין מעלית, בכניסה הסמוכה יש — ואתה מקבל חיוב חודשי לתחזוקה. "התשובה לשאלה הזאת היא מורכבת", אומרת עו"ד כהן שמיר.

"צריך לבדוק בתקנון הבית המשותף", היא מסבירה. "באופן עקרוני יש תקנון בית משותף שלפיו יש את ההגדרות… מאחר שמדובר בבית שיש בו שתי כניסות והמעלית משמשת רק כניסה אחת, צריך להגדיר את הבית הזה כבית מורכב ולרשום אותו בתקנון, לרשום אותו בפנקס הבתים המשותפים כבית מורכב, ולחלק את ההוצאות כך שההוצאות בגין המעלית יחולו אך ורק על אותה כניסה שיש בה את המעלית".

הפתרון מעוגן בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובפרט בסעיף 59 שמגדיר "בית מורכב" — מבנה שמתחלק לאזורים נפרדים שלכל אחד תחזוקה משלו. אם הבניין שלכם לא רשום ככזה, כל ההוצאות נופלות על כולם — גם על הכניסה בלי המעלית.

איך מתקנים? "מתקנים את התקנון", אומרת כהן שמיר. "מגישים תיקון צו בית משותף ורושמים את זה כבית מורכב — זה יחול רק על הכניסה שבה נמצאת המעלית". התיקון דורש בעיקרון את הסכמת כל הדיירים, אבל גם מי שמתנגד יכול לפנות למפקח על המקרקעין שיכריע — ובמקרה של מעלית בכניסה אחת, ההיגיון משפטי ברור.

שכן מוכר את הדירה לבית מאזן — אפשר להתנגד?

אחרי 7 באוקטובר, בתי מאזנים — דירות שבהן מטפלים בלוחמים והלומי קרב ב-24/7 — הפכו לצורך לאומי. אבל מה קורה כשהשכן מתנגד?

"גם כאן זה צריך לבדוק את התקנון", אומרת כהן שמיר. "האם זה בית מגורים? האם אפשר לעשות שימוש מיוחד לפעילות כזאת או אחרת". הפסיקה האחרונה — ובמיוחד לאחר המלחמה — נטתה לטובת אישור בתי מאזנים גם בבניינים שמיועדים למגורים בלבד.

"הפסיקה אומרת שגם בית שמוגדר כבית למגורים, אפשר להשתמש בו לצורך בית מאזן. וצריך לבחון כל בקשה לגופה — לראות מה תחלופת האנשים, מה התנועה שקיימת, האם זה מפריע הפרעה בלתי סבירה לשאר הדיירים".

הבחינה היא לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין: שימוש בנכס לא יפגע ב"הפרעה בלתי סבירה" לדיירים האחרים. בפועל — בית מאזן בדרך כלל יותר שקט מאשר משפחה עם 4 ילדים. גם חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 דורש לפעמים "היתר לשימוש חורג" מהעירייה, ועו"ד כהן שמיר מסיקה: "אני לא רואה שאפשר באמת לעצור את זה, בטח לאור צורך השעה".

סדק בקיר 5 שנים אחרי הקבלן — עדיין אחראי?

קנית דירה במחיר למשתכן לפני 5 שנים, וגילית סדק. הקבלן יגיד לך "פג תוקף האחריות". זו טעות.

"גם דירה במחיר למשתכן זה דירה שרכשתם מקבלן", מבהירה כהן שמיר. "יש את חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ויש את האחריות בחוק לגבי תחזוקה של הבניין. כאשר מדובר בסדקים בקירות — יש לזה אחריות של שבע עד 10 שנים".

תקופות האחריות בחוק המכר (דירות) ובתוספת לחוק:

• שנה אחת — ליקויים בסיסיים שמתגלים מיד (סנטרים, מתגים, דלתות).
• שלוש שנים — אינסטלציה, חשמל, מערכות.
• שבע שנים — סדקים בקירות חיצוניים, רטיבות חודרת.
• עשר שנים — ליקויים מבניים שעלולים לפגוע ביציבות הדירה.

הסדר הפעולות לפי כהן שמיר: "צריך קודם כל לפנות לקבלן ולבקש ממנו, להגיד לו: אדוני, לפי החוק אתה צריך לתקן… במידה והוא לא מטפל בזה, ניתן לפנות לאיש מקצוע לצורך תיקון, ולדרוש את ההחזר, לתבוע את ההחזר מאותו קבלן בגין אותם סדקים שנוצרו בקירות".

רוצה להפוך את הגינה לחניה — מי חייב להסכים?

גינה צמודה לדירה היא לכאורה שלך — אבל "צמודה" לא אומרת "פרטית". אם השינוי נוגע ב"רכוש משותף" — אתה זקוק להסכמה.

"אתה חי בבית", מסבירה כהן שמיר. "ברגע שזה רכוש של אחרים, זה כמו שתשאל אותי — האם אני יכול לשבור קיר לבית של השכן? זה גדר. זה רכוש משותף. ולכן לצורך כך צריך את ההסכמה של כל אותם בעלי הזכויות בבית המשותף".

היחסים בין רכוש פרטי לרכוש משותף מוגדרים בסעיף 52 לחוק המקרקעין. גדר חיצונית, חצר משותפת, גג, מבואה — כולם רכוש משותף. כדי לשנות אותם:

1. החתמת כל בעלי הזכויות על "טופס הסכמה".
2. היתר בנייה ממחלקת ההנדסה בעירייה (לפי חוק התכנון והבנייה).
3. תיקון צו הבית המשותף בטאבו — אחרת השינוי לא יוכר משפטית.

"אתה הורס קיר, אתה הופך חניה, אתה הופך שטח לשטח למשהו אחר — וצריך להוציא לזה היתר", אומרת כהן שמיר. בלי היתר, השינוי לא חוקי, והעירייה יכולה לדרוש החזרה למצב הקודם.

למה כל שינוי בדירה חייב להירשם בטאבו?

זה אולי השלב הכי חשוב — וגם הכי מתעלמים ממנו. בנית מרפסת? הצמדת גינה? פירקת קיר פנימי? אם זה לא רשום בטאבו — אתה חשוף.

"כל שינוי בבית משותף, באשר הוא — בין אם מצמידים לך גינה, בין אם בנית מרפסת נוספת, מרפסת שירות בבית משותף — מצריך תיקון צו בית משותף בטאבו", מסבירה כהן שמיר. "כל דבר. כי למעשה הרישום בטאבו חייב להיות תואם אחד לאחד את מה שיש לך בפועל".

הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מעוגן בסעיף 7 לחוק המקרקעין: עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. בלי רישום — אתה לא בעל הזכות הרשומה.

הבעיה הקריטית: כשתבוא למכור, הבנק של הקונה יסרב למשכנתא אם הדירה בפועל שונה מהרישום. שמאי יראה מרפסת לא רשומה — ויסביר שהרישום לא תואם. הקונה יבטל את העסקה, או ידרוש הנחה משמעותית.

"צריך עורך דין, צריך מודד על מנת שיכין תשריט שמראה בדיוק מה השינוי, ונחתם על ידי אנשי מקצוע", אומרת כהן שמיר. "שינוי כזה — זה פעולה שמצריכה כמה אנשי מקצוע".

שאלות ותשובות נפוצות

קניתי דירה לפני 9 שנים — עדיין אפשר לתבוע את הקבלן על סדק?

כן, אם מדובר בסדק שעלול להעיד על ליקוי מבני (לא קוסמטי). תקופת האחריות לליקויים מבניים היא 10 שנים. חשוב לתעד את הסדק עם תאריך, להתריע לקבלן בכתב, ולהוציא חוות דעת של מהנדס בנייה. הזמן לתביעה הוא 7 שנים מ"גילוי הליקוי" — לפי חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958.

מי משלם על תקלה בצינור באזור הרכוש המשותף?

הוצאות תיקון של רכוש משותף מתחלקות בין כל הדיירים לפי שיעור הזכויות שלהם בבניין, אלא אם נקבע אחרת בתקנון. אם זו "תקלה אחרת" שלא הייתה קיימת בעת ההצמדה — האחריות על ועד הבית. אם זה נזק שגרם דייר ספציפי — הוא חייב לשאת בעלות.

שכן עושה רעש בלילה. מה הסעדים?

פנייה ראשונה — בכתב. אם לא עוזר, אפשר לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה לצו מניעה לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין. בנוסף, רעש מעבר לסף שמוגדר בתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן-1990 מהווה עבירה פלילית — ניתן להגיש תלונה למשטרה או לעירייה.

הוועד החליט להחליף מעלית — אני חייב לשלם אם הצבעתי נגד?

תלוי. החלטות רגילות בוועד נדרשות ברוב רגיל מבעלי הדירות. החלפת מעלית — שיכולה להיחשב "שיפור" — דורשת לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין רוב של 75% מבעלי הדירות. אם הוחלט כדין, חובת התשלום חלה על כולם — גם על המתנגדים.

אני שוכר — האם יש לי זכויות בבית המשותף?

זכות הצבעה והשתתפות באסיפה הכללית שייכת לבעל הדירה הרשום בטאבו, לא לשוכר. עם זאת, השוכר זכאי להגנת חוקים שונים (כמו חוק להגנת הדייר במקרים מסוימים), ולשימוש סביר ברכוש המשותף. כל מחלוקת — מול הבעלים, ולא מול הוועד.