עו"ד לילך כהן שמיר – האם העברת כסף לילדים היא אירוע מס שיש לדווח עליו

הורים שעוזרים לילד לקנות דירה — מהלך כל-כך נפוץ בישראל שכמעט אף אחד לא עוצר לחשוב על המס. אבל ההבדל בין מתנה לבן 19 לבין מתנה לבן 17 יכול להיות עשרות אלפי שקלים נטו, רק בגלל הגדרה אחת ברשות המסים. בריאיון ב"חשבון פשוט" עם מולי ארי, עו"ד לילך כהן שמיר, מומחית למיסוי מקרקעין, מסבירה את הקו האדום שלא רואים — ולמה הסכם מתנה אינו מותרות אלא כלי הגנה.

הילד מעל גיל 18? אין אירוע מס — בתנאי שעושים את זה נכון

השאלה ששאל הצופה היא קלאסית: "במידה ומעבירים כסף מתנה לילדים לרכישת דירה — האם מדובר באירוע מס?" התשובה של עו"ד כהן שמיר ברורה: "באופן עקרוני לא. אם הילד הוא בגיר, מעל 18, אין בזה אירוע מס."

אבל יש "אבל" משמעותי, וכאן רוב המשפחות נופלות. "צריך לוודא שמעגנים את זה בהסכם מתנה", היא מדגישה. הסכם מתנה הוא לא טופס פורמלי — הוא הכלי שמגן על שני הצדדים מול רשות המסים. בלעדיו, רשות המסים יכולה לטעון שמדובר בעסקה אחרת לחלוטין: הלוואה (שהריבית עליה ממוסה), השקעה משותפת (שמשנה את סטטוס הדירה), או אפילו רכישה על שם הילד שבה ההורה הוא הבעלים האמיתי.

שלושת המרכיבים שחייבים להיות בהסכם המתנה

כהן שמיר מציינת שהסכם מתנה תקף חייב לעמוד בדרישות חוק המתנה, התשכ"ח-1968, וגם לעמוד בכללי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. בפרק היא מונה את המרכיבים הקריטיים:

• הסכם מתנה בכתב — בין הנותן (ההורה) למקבל (הילד), עם פירוט מדויק של הסכום ומטרת המתנה.
• רישום הערת אזהרה בגין המתנה — אם המתנה היא נכס מקרקעין, הערה כזו במרשם המקרקעין מבטיחה שאי אפשר לבטל את העסקה אחורה.
• דיווח שקוף לרשויות המס — "כשמצהירים לרשויות המס במיסוי מקרקעין, מי שהבן שרכש את הדירה — הוא אומר שהוא קיבל כסף מתנה מהאבא."

הצעד השלישי הוא הקריטי. בטופס מש"ח (המש"ח 7000), כשהילד מצהיר על רכישת הדירה, הוא חייב לציין מהיכן הגיע הכסף. אם הוא רושם "מימון עצמי" כשבפועל ההורה נתן את הכסף — זה דיווח כוזב, וההשלכות חמורות.

הקו האדום: ילד מתחת לגיל 18

זה החלק שבגינו רוב המשפחות שהוזעקו לתשלום מס לא ידעו שהן עומדות לעלות על מוקש. "אם ההעברה היא לילד שהוא מתחת לגיל 18, אז רשויות המס מסתכלות על זה ובוחנות את זה כאילו קנית דירה נוספת עבור עצמך", מסבירה כהן שמיר.

הסיבה משפטית: לפי סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין, מי שרוכש דירה לטובת קטין נחשב לרוכש בעצמו. כלומר, אם להורה כבר יש דירה אחת ("דירה יחידה" שמזכה במדרגות מס רכישה מופחתות), והוא "קונה" דירה לילד הקטין, הרשות תראה זאת כרכישת דירה שנייה. ההשלכה: מס רכישה של 8% על הסכום עד 6.05 מיליון ש"ח, ו-10% מעל סכום זה — במקום מדרגות נמוכות בהרבה לדירה יחידה (החל מ-0% עד 1.978 מיליון ש"ח, כפי שעודכן ב-2024).

במקרה ממוצע של דירה ב-2.5 מיליון ש"ח, זה ההבדל בין כ-15,000 ש"ח לבין כ-200,000 ש"ח מס רכישה.

איך מבנים את העסקה כדי לזכות במדרגות "דירה יחידה"

הפואנטה של כהן שמיר היא שהמיסוי לא תלוי באהבה הורית — הוא תלוי בהבניה משפטית נכונה. אם רוצים שהילד ייהנה ממדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", יש כמה תנאים:

1. הילד חייב להיות בגיר (18+) ביום העסקה. גיל ביום החתימה הוא הקובע.
2. הילד הוא הבעלים היחיד בדירה — לא רישום משותף עם ההורה.
3. אין לילד דירה אחרת ברגע הרכישה. אם הוא יורש או רשום על נכס נוסף — אובדת ההטבה.
4. המקור של ההון העצמי הוא מתנה אמיתית — לא הלוואה מסווה. כלומר, אין אפשרות שההורה ידרוש את הכסף בחזרה.
5. הילד מתגורר בפועל בדירה תוך פרק זמן סביר — אחרת היא עלולה להיחשב להשקעה.

פטור ממס שבח כשההורה מעביר דירה קיימת לילד

הפרק התמקד בכסף מתנה, אבל יש מסלול נוסף: העברת דירה קיימת מהורה לילד. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח על העברת דירה במתנה לקרוב משפחה (ילד, בן זוג, נכד). אבל גם כאן יש כללים נוקשים:

• תקופת צינון — אם הילד ימכור את הדירה תוך 4 שנים מהמתנה (ב"דירה יחידה") או 3 שנים (במקרים אחרים), ייערך חישוב מס שבח כאילו הוא מכר את הדירה ישירות מההורה — מה שעלול להוביל לתשלום מס.
• הצהרה משותפת — שני הצדדים, ההורה והילד, חייבים להגיש דיווח לרשויות.
• שווי המתנה נקבע על פי שמאות, ולא לפי הכרזה עצמית.

שאלות ותשובות נפוצות

האם הסכם מתנה צריך להיות נוטריוני?

לא חובה, אבל מומלץ. הסכם מתנה רגיל שנחתם על ידי הצדדים תקף משפטית. עם זאת, רישום נוטריוני מבסס תאריך החתימה ומונע טענות מאוחרות של "ההסכם נחתם בדיעבד". בעסקאות מקרקעין, רוב המשפחות בוחרות בהסכם נוטריוני או בהסכם שאומת על ידי עו"ד.

אם נתתי כסף מתנה ולא ערכתי הסכם — אפשר לתקן את זה אחר כך?

כן, אם הדיווח לרשות המסים עוד לא נסגר. ניתן לערוך הסכם מתנה רטרואקטיבי שמתעד את העסקה, ולצרף אותו לדיווח. עם זאת, אם רשות המסים כבר פתחה ביקורת או הוציאה שומה — ההסכם הרטרואקטיבי ייבחן בחשדנות, ולעיתים לא יתקבל. הדרך הבטוחה היא לתעד מראש.

הילד שלי בן 17 וחצי. אם נחכה חצי שנה ונחתום אחרי גיל 18, נחסוך מס?

כן, וזו אסטרטגיה לגיטימית. כהן שמיר מדגישה שגיל הילד ביום העסקה הוא הקובע. אם המשמעות הכלכלית גדולה — והיא בדרך כלל גדולה — שווה להמתין. אבל יש לוודא שהמתנה ניתנת לאחר יום הולדת ה-18, ולא לפני, גם אם החתימה הפורמלית מאוחרת.

מה אם ההורה מתנה את הכסף לזוג צעיר (חתן וכלה) — זה משנה משהו?

תלוי. אם המתנה ניתנת לאחד מבני הזוג בלבד (הילד), והוא רוכש את הדירה כדירה יחידה, ההטבות חלות עליו. אם הזוג רוכש יחד (50%-50%), ההורה הנותן צריך לוודא שהמתנה רשומה לטובת הילד שלו. במצב של גירושין מוקדם, מתנה ש"זרמה" לבן הזוג השני עלולה להפוך לסיכון נוסף.

אם אני נותן הלוואה ולא מתנה — האם זה תמיד יותר חכם מבחינת מס?

לא. הלוואה דורשת הסכם הלוואה, לוח סילוקין, וריבית. אם הריבית נמוכה מ"ריבית מינימלית" של רשות המסים (כפי שמתעדכנת מדי שנה לפי תקנות מס הכנסה – קביעת שיעור הריבית), הפער בין הריבית בפועל לבין הריבית הקבועה ייחשב כהכנסה למקבל ההלוואה. כלומר, "הלוואת חינם" יכולה להיות גם היא אירוע מס. במקרים רבים, מתנה מסודרת לבגיר היא דרך נקייה ופשוטה יותר.