"חשבון פשוט" מולי ארי ועו"ד נופית מסיקה רחמים – ייעוץ נדל"ן ודיני מקרקעין

אתם מוכרים דירה שניה, רוכשים דירה לא רשומה בטאבו, או חושבים על העברת חצר במתנה? בכל אחד מהמקרים האלה, צעד אחד שגוי יכול לעלות לכם עשרות אלפי שקלים — או לאבד את הזכויות לחלוטין. בריאיון ב"חשבון פשוט", עו"ד ונוטריון נופית מסיקה רחמים, מומחית לדיני מקרקעין, פותחת את הסעיפים שצריך לדעת לפני שחותמים: ממס שבח לינארי מוטב, דרך הערת אזהרה כנשק הגנה, ועד סמכות המפקחת על המקרקעין.

מס שבח על דירה שנייה — איך מורידים את החיוב למינימום?

שאלת הצופה הייתה ישירה: "אני מחזיקה בדירה ובעוד חצי דירה שקיבלתי מההורים במתנה. האם כשאני אמכור את הבית — אשלם 25% מס שבח ועוד 8% מס רכישה?". התשובה של עו"ד מסיקה רחמים מוכיחה למה לא כדאי להגיע לעסקה בלי ייעוץ.

"ברגע שאת מחזיקה בשתי דירות, כשתרצי למכור את אחת מהן — אכן תחויבי במס שבח, ואת לא זכאית לפטור מלא ממס", מסבירה עו"ד מסיקה רחמים. אבל החדשות הטובות נמצאות בחישוב עצמו. סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, מאפשר לנכות מהשבח הוצאות מוכרות: שכר מתווך, שמאי, עו"ד, מס רכישה ששולם בעבר, ושיפוצים מהותיים שנעשו לאורך השנים — בתנאי שיש לכם קבלות.

נקודה קריטית נוספת: לפי סעיף 48א(ב2) לחוק, מס לינארי מוטב חל על דירות שנרכשו לפני 1.1.2014. השבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור ממס, ורק השבח שנצבר משם ועד יום המכירה ממוסה — פעמים רבות החישוב מביא את החיוב למינימלי, ולעיתים אף לאפס. "אם רכשת את הדירה לפני שנת 2014, מגיע לך מס לינארי מוטב, הקלה נוספת במס השבח, שבאמת יכולה להביא את החיוב למינימלי, אפילו לאפס", אומרת עו"ד מסיקה רחמים בפרק.

לעניין מס הרכישה — חצי דירה במתנה נספרת כדירה לעניין מדרגות מס רכישה לדירה שנייה. מי שרוכשת היום דירה כשבבעלותה כבר חצי דירה ממתנה, תשלם 8% מס רכישה משקל ראשון לפי תקנה 2(2) לתקנות מיסוי מקרקעין.

הערת אזהרה לדירה שלא רשומה כתת חלקה — לא מומלצת, חובה

"במידה ודירה עדיין לא רשומה בטאבו כתת חלקה, אלא רשומה כגוש וחלקה בלבד — האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים?", שאלה הצופה. עו"ד מסיקה רחמים לא מתלבטת: "בוודאי. לא רק שאפשר — זו גם חובה".

הערת אזהרה היא הכלי המרכזי שמגן על רוכש מפני עסקאות סותרות. סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, מאפשר לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר בטאבו, גם כאשר הדירה רשומה רק במישור הגוש והחלקה ועדיין לא הוסדרה כתת חלקה.

"ההערה הזאת מגנה על הרוכש והיא כלפי כולי עלמא", מסבירה עו"ד מסיקה רחמים. "כל מי שיוציא נסח טאבו יוכל לראות שנעשתה פה עסקה, יש התחייבות לעשיית עסקה מטעם המוכר. ככה אנחנו מונעים עסקאות סותרות או נוגדות". בלי הערת אזהרה — אם המוכר ימכור את הדירה לרוכש שני שיתפוס חזקה בתום לב, סעיף 9 לחוק המקרקעין מחיל "תקנת השוק" שיכולה להפקיע את זכותכם.

שכן פלש לרכוש המשותף — לאן פונים?

סכסוכי שכנים על רכוש משותף בבית משותף הם מהנפוצים בישראל. השאלה — לאן הולכים? לתביעות קטנות? לבית משפט שלום? למפקחת על המקרקעין?

"למפקחת על המקרקעין יש סמכויות שיפוטיות כמו בית משפט", מסבירה עו"ד מסיקה רחמים. "במיוחד בסכסוכים בין שכנים, סכסוכי רכוש משותף — זו הדרך הטובה והעדיפה". סעיף 72 לחוק המקרקעין מקנה למפקח על המקרקעין סמכות שיפוט בלעדית בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף הנוגעים לרכוש המשותף, לתקנון, ולחיובי ועד הבית.

למה לא לתביעות קטנות? "הסיטואציה לא מתאימה לתביעה קטנה — לא מגיעים אליה בייצוג עורכי דין, והיא מוגבלת בסכום של עד כ-38,000 ש"ח, בעיקר לתביעות צרכניות". המפקחת היא ערכאה שיפוטית לכל דבר: הצדדים מיוצגים בעו"ד, ניתן פסק דין שניתן לאכוף בהוצאה לפועל, ויש זכות ערעור למחוזי לפי סעיף 74 לחוק.

מס רכישה לקבלן: למה זה תנאי לקבלת המפתח

"קניתי דירה ולא סידרתי תשלום מס רכישה", שאל הצופה. "האם הקבלן לא יתן לי מפתח עד התשלום?". התשובה היא ניואנס משפטי חשוב.

"החובה לשלם מס רכישה היא לרשות המסים — לא לקבלן", מבהירה עו"ד מסיקה רחמים. אבל — וכאן זה הופך לחשוב — "הרבה קבלנים מכניסים את תשלום מס הרכישה כתנאי למסירת החזקה". הסיבה היגיונית: לפי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, רישום הזכויות על שם הקונה במרשם מצריך אישור מס רכישה תקין, ועורך הדין של הקבלן זה האחראי לרישום בעת רישום הבית המשותף.

ההמלצה של עו"ד מסיקה רחמים פרקטית: לשלם בזמן. "יש על זה הצמדה, ריבית וגם קנסות לפי סעיף 94 לחוק. תעמדו במועדים. זה אחר כך גם יאפשר את רישום הזכויות על שמכם". התשלום של מס הרכישה צריך להתבצע תוך 60 יום מיום החתימה על ההסכם, לפי סעיף 90א לחוק מיסוי מקרקעין.

חצר לא רשומה בטאבו — אפשר להסדיר?

"יש לנו דירה עם חצר, והחצר לא רשומה בטאבו. הכניסה לחצר היא רק דרך הבית. הבית נקנה לפני 50 שנה והבניין נבנה הרבה קודם. האם אפשר להסדיר?". זה מצב נפוץ במיוחד בבניינים ישנים.

"כן, אפשר להסדיר את זה", אומרת עו"ד מסיקה רחמים. שתי דרכים עיקריות עומדות בפניכם:

• הצמדת החצר כשטח צמוד לדירה בתקנון הבית המשותף — מצריך תיקון תקנון לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, ובכלל זה הסכמה של רוב הדיירים לפי הקבוע בתקנון או בחוק.
• זיקת הנאה — לפי סעיף 92 לחוק המקרקעין, ניתן לרשום זכות שימוש ייחודית בחצר מבלי לשנות את גבולות הבעלות. דרך גמישה יותר, אך פחות "חזקה" משפטית.

"צריך לבדוק קודם — מהות ההצמדה, האם זה רכוש משותף, ואם כן בדיקה תכנונית. אנחנו צריכים גם הסכמה של כל יתר הדיירים והבעלים בבניין", מציינת עו"ד מסיקה רחמים. הליך כזה מצריך בחינה משפטית-תכנונית מקדימה — שווה את ההשקעה, כי שטח חצר צמודה יכול להוסיף עשרות אלפי שקלים לערך הדירה.

שאלות ותשובות נפוצות

קיבלתי דירה במתנה מההורים. מתי מתחילה ספירת מס לינארי מוטב?

במתנה בין קרובים (סעיף 62 לחוק), הרוכש "ממשיך" את יום הרכישה ושווי הרכישה של הנותן. כלומר, אם ההורים רכשו את הדירה ב-1995 — תאריך הרכישה לעניין מס שבח שלך הוא 1995, ולכן תהיה זכאי למס לינארי מוטב על השבח שנצבר עד 31.12.2013.

הערת אזהרה רושמים מיד או רק אחרי תשלום מקדמה?

הערת אזהרה רושמים בסמוך מאוד לחתימה על הסכם המכר — בדרך כלל באותו היום או למחרת. רישום ההערה אינו דורש תשלום מלא, אלא הסכם מחייב חתום. העלות נמוכה (כמה מאות שקלים אגרת רישום), אבל ההגנה היא מהותית.

פיגור בתשלום מס רכישה — כמה זה עולה?

סעיף 94 לחוק מיסוי מקרקעין מטיל הפרשי הצמדה וריבית מיום חוב התשלום, וקנס פיגור של 0.4% לחודש. בנוסף, יש קנס מנהלי על אי-הגשת הצהרה במועד. דחיית התשלום ב-6 חודשים על דירה במחיר 2 מיליון יכולה לעלות מעל 5,000 ש"ח רק בריבית והצמדה.

מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם בבית משותף?

תקנון מצוי הוא ברירת המחדל הקבועה בתוספת לחוק המקרקעין — חל אוטומטית על כל בית משותף שלא רשם תקנון אחר. תקנון מוסכם הוא תקנון שדיירי הבניין כתבו ורשמו בלשכת רישום המקרקעין. תקנון מוסכם גובר על המצוי, וניתן לקבוע בו זכויות מיוחדות (הצמדות, חניות, גגות) שלא מופיעות במצוי.

מי יכול לדרוש מהמפקחת פינוי שכן שפלש לרכוש המשותף?

כל דייר בבית המשותף שזכויותיו בנכס המשותף נפגעו. גם ועד הבית רשאי לפנות, אם הסמכות הוסדרה בתקנון. ההליך מצריך כתב תביעה, ראיות (תמונות, נסחי טאבו, תוכנית בית משותף), ולרוב ייצוג של עו"ד. פסק דין של מפקחת ניתן לאכיפה בהוצאה לפועל בדיוק כמו פסק דין של בית משפט.