איתי ניסימי מנכל אין סוף פתרונות משכנתא משיב לשאלות הקהל

הפריים זינק מ-1.6% ל-6%, יש לך נכס בשני מיליון שקל ואתה רוצה לקנות נוסף, או לחילופין יש לך 200 אלף שקל נזיל ואתה לא יודע אם לסלק או להשקיע — מה האסטרטגיה הנכונה? בפרק "חשבון פשוט" איתי ניסימי, מנכ"ל "אינסוף פתרונות משכנתא", עונה על שאלות מעולם המשכנתאות וההלוואות שכל בעל דירה בישראל שואל את עצמו ב-2025. אם יש לך משכנתא קיימת, או שאתה שוקל לקחת אחת — הפרק הזה חוסך לך כסף.

שעבוד נכס קיים לרכישת נכס נוסף — מה אומר בנק ישראל?

השאלה הראשונה והשכיחה ביותר: יש לי דירה, אני רוצה לקנות עוד אחת, אפשר לשעבד את הקיימת? התשובה של ניסימי דקה. "בגדול ניתן לשעבד נכס כדי לרכוש עוד נכס. אבל חשוב להבין שעל פי הוראות בנק ישראל לא ניתן לשעבד נכס קיים לרכישת נכס חדש — דרך הבנק לא ניתן לעשות את זה. אבל יש פתרונות גם דרך הבנק וגם בחוץ בנקאי".

הוראת בנק ישראל הרלוונטית היא הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329 — מגבלות על מתן הלוואות לדיור. ההוראה קובעת שיעורי מימון מקסימליים לרכישת דיור: 75% למשפר דיור, 50% לדירת השקעה (משקיעים), 70% לדירה ראשונה. שעבוד דירה קיימת לטובת רכישת דירה נוספת נופל בדרך כלל לקטגוריית "משקיע" — ולכן מוגבל ל-50% מימון.

מה כן אפשר?

• משכנתא משלימה למשקיעים במגבלות בנק ישראל (עד 50%).
• הלוואה חוץ-בנקאית בשעבוד הנכס הקיים — חברות כמו טריא, מנורה מבטחים-משכנתאות, הראל ועוד מציעות פתרונות שאינם כפופים להוראה 329, אך בריביות גבוהות יותר.
• הלוואה בערבות הנכס המסחרי אם יש לך נדל"ן מסחרי או קרקע — האפשרויות פתוחות יותר.

יש לי 200 אלף שקל נזיל — לסלק הלוואות או להשקיע?

סוגיה כלכלית קלאסית. ניסימי מסביר את העיקרון. "זה עניין של אלטרנטיבה. יש לי ריבית שאני משלם עליה את ההלוואה ויש לי סכום כסף שאני יכול להשקיע אותו במוצר פיננסי. אם המוצר הפיננסי יניב לי תשואה גבוהה יותר מהריבית שאני משלם בהלוואה — עדיף לי להשקיע. אם הכסף סתם עובר בעובר ושב ואין לי מה לעשות איתו — כמובן שעדיף לסלק את המשכנתא".

הכלל הפרקטי: השוו את הריבית האפקטיבית של ההלוואה לתשואה הצפויה (אחרי מס) של ההשקעה. ב-2025, כשהפריים עומד על 6% ומשכנתאות במסלול פריים נוגעות ב-7% ויותר, ההשוואה מאתגרת — קשה למצוא השקעה סולידית עם תשואה גבוהה יותר.

איזו הלוואה לסלק קודם? ניסימי ממליץ להוציא דוח יתרות לסילוק מכל הלוואה — מסמך שמחויב לפי צו הבנקאות (שירות ללקוח)(גילוי נאות ומסירת מסמכים), התשנ"ב-1992. הדוח חושף את המרכיבים: ריבית, מסלול (פריים, צמוד מדד, קבועה), יתרת תקופה, ועלות סילוק. סלקו תחילה הלוואות עם ריבית גבוהה ומסלול לא צמוד (קל יותר לסלק).

מחזור משכנתא ב-2025 — האם הפריים שעלה הופך מחזור לכדאי?

צופה לקח משכנתא לפני שנתיים על 450 אלף שקל כשהפריים עמד על 1%, ועכשיו הפריים עלה ל-6%. האם כדאי למחזר?

תשובת ניסימי: כן, אבל בתנאי. "היום יש אלטרנטיבות שכן כדאי לבוא ולמחזר את מסלול הפריים, אבל זה תלוי בהמון נתונים — כמה יתרת תקופה נשארה למשכנתא, מה הריבית הסופית. הריבית היא פריים, אבל בסוף אנחנו מקבלים פריים עם מרווח כלשהו".

חשוב לדעת: ניתן למחזר חלק מהמשכנתא בלבד. "ניתן למחזר רק מסלול אחד לבנק אחר. אפשר לשפר את הריבית, לשפר את המסלול ולהרוויח כאן המון כסף". זאת אומרת אם רק מסלול הפריים שלך פוגעני, אפשר להעביר רק אותו לבנק אחר ולהשאיר את שאר המסלולים בבנק הנוכחי.

שלבי המחזור:

• הוצאת דוח יתרות לסילוק עדכני.
• השוואת הצעות מ-3-4 בנקים שונים (כל בנק חייב לפי חוק שירות נתוני אשראי, התשע"ו-2016 ו-הוראות ניהול בנקאי תקין מספר 451 לתת הצעה מפורטת).
• בדיקה של עלויות פתיחה: עמלות פירעון מוקדם, אגרות, שמאי, רישום משכנתא חדשה.
• חישוב נטו של החיסכון על פני יתרת התקופה.

הלוואה ממשפחה במקום משכנתא — מה ההשלכות?

שאלה נפוצה: קרוב משפחה נותן לי הלוואה לכמה שנים, אני רוצה אחר כך למחזר אותה למשכנתא לדיור — אפשר?

ניסימי מבהיר נקודה חשובה. "הכיוון לקחת משכנתא ולסלק הלוואה — כנראה לא יהיה לדיור. כי דיור אתה מקבל בעת רכישת הדירה, או במשכנתא לשיפוצים, להרחבה. אם אתה לוקח משכנתא על מנת לסלק הלוואה אחרת — כנראה שזאת תהיה משכנתא לכל מטרה. עדיין ניתן לקבל, אבל בתנאים קצת אחרים מאשר משכנתא לדיור".

ההבחנה משמעותית. משכנתא לדיור ("מטרת דיור") נהנית מתנאים מועדפים: יחס מימון גבוה יותר, ריביות נמוכות יותר, תקופה ארוכה יותר. משכנתא "לכל מטרה" מוגבלת לרוב ל-50% מימון משווי הנכס, נושאת ריביות גבוהות יותר, ומחויבת בהצדקה אסמכתאית של מטרת השימוש. הוראה 329 של בנק ישראל מבחינה במפורש בין שני סוגי המשכנתאות.

אם נטלת הלוואה ממשפחה לרכישת הדירה והוסבה למשכנתא תוך זמן קצר ממועד הרכישה — לעיתים אפשר עדיין להוכיח שמדובר במשכנתא לדיור. אם עברו שנים — תהיה לכל מטרה.

מה זה בעצם "משכנתא"? המונח שכל הציבור מבלבל

ניסימי מבחין בנקודה שהציבור הישראלי לא תמיד מבין. "משכנתא היא כל הלוואה בשעבוד נכס. זאת הלוואה שניתן לקחת לתקופה ארוכה בתנאים הרבה יותר טובים מהלוואות רגילות. זה בשעבוד כל נכס מקרקעין שאנחנו משעבדים ולוקחים הלוואה — זה מה שזו משכנתא".

הבסיס המשפטי: חוק המשכון, התשכ"ז-1967 מסדיר את עניין השעבודים, ו-חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 85-93) מגדיר את "משכנתא" כשעבוד מקרקעין להבטחת חוב. כלומר, "משכנתא" אינה מילה שמתייחסת רק לרכישת דירה — היא מתייחסת לכל הלוואה המגובה בנכס מקרקעין.

סוגי משכנתא לפי "מטרה":

• משכנתא לדיור — רכישת/הרחבת/שיפוץ דירת מגורים.
• משכנתא לשיפוצים — דורשת אסמכתאות (הצעת מחיר, חוזה עם קבלן, ולעיתים שמאי).
• משכנתא לכל מטרה — מימון מסחר, השקעה, חתונה, חוב — מוגבלת ב-50% מימון.

נקודה חשובה אחרונה ממנו: "משכנתא היא לא מסגרת אשראי שמתגלגלת. ברגע שמקבלים אותה, היא קבועה בתנאיה. שינוי דורש מסלול חדש מהתחלה, עם מטרה מוגדרת ומגובה באסמכתאות".

שאלות ותשובות נפוצות

מה שיעור המימון המקסימלי שאני יכול לקבל לדירה ראשונה ב-2025?

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329, רוכש דירה ראשונה זכאי לעד 75% מימון משווי הנכס. משפר דיור (מי שיש לו דירה ומוכר אותה) — עד 70%. משקיע (רכישת דירה נוספת) — עד 50%. הוראת בנק ישראל מתעדכנת מעת לעת, ויש לבדוק את התנאים העדכניים.

האם יש עמלת פירעון מוקדם במחזור משכנתא?

כן. עמלות הפירעון המוקדם מוסדרות ב-צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002. העמלה כוללת רכיבים אחדים: עמלת אי-הודעה (אם לא הודעת 10 ימים מראש), עמלה תפעולית, עמלת היוון (במסלולים בריבית קבועה), והפרשי הצמדה. ככל שהריבית בעת הסילוק נמוכה מהריבית המקורית — עמלת ההיוון גבוהה יותר.

כמה זמן לוקח מחזור משכנתא?

תהליך מחזור מלא לוקח בדרך כלל 4-8 שבועות מרגע הגשת הבקשה ועד פירעון בפועל. השלבים: אישור עקרוני, אישור סופי, חתימה, רישום במשכון, פירעון בבנק הקודם, רישום בטאבו. אם המחזור הוא בתוך אותו בנק (פנימי) — התהליך קצר יותר.

הוראה 329 חלה גם על משכנתא חוץ-בנקאית?

הוראה 329 חלה על תאגידים בנקאיים בלבד. נותני אשראי חוץ-בנקאיים (למשל חברות הלוואה ומשכנתא, חברות ביטוח) פועלים תחת רגולציה אחרת — בעיקר חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), התשע"ו-2016. השיעורים שם גמישים יותר, אך הריביות בדרך כלל גבוהות יותר.

אני זכאי משרד השיכון — איך זה משפיע על המשכנתא?

זכאות משרד השיכון מקנה הלוואה בריבית מסובסדת ובתנאים מועדפים, נקבעת לפי חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992. הזכאות מוגבלת בסכומים ובמטרות (בעיקר לזוגות צעירים, חיילים משוחררים, עולים, חד-הוריים). את הזכאות בודקים דרך משרד הבינוי והשיכון, והיא מתווספת למשכנתא הרגילה — לא מחליפה אותה.